Wirtschaft
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Mieterinnen und Mieter haben vorerst kein Anrecht auf eine Mietzinssenkung - der hypothekarische Referenzzinssatz bleibt bei 1,5 Prozent. (Archivbild)

Es wird gebaut und gebaut … Bild: KEYSTONE

Es stehen so viele Wohnungen leer wie noch nie – was du dazu wissen musst

Die Wirtschaftskrise bremst Zuwanderung abrupt. Leerwohnungsziffer erreicht Rekordwert. Sinken die Mieten? Warum drängen private Kleininvestoren dennoch in den Markt?

Niklaus Vontobel / ch media



Mehr Wohnungen als je zuvor stünden leer, warnt Mark Branson. Der Chef der Finanzmarktaufsichtsbehörde Finma sagt zur Veranschaulichung: «Stellen Sie sich dazu eine Geisterstadt vor in der Grösse von Bern oder Lausanne oder dem gesamten Kanton Schwyz, in dem jede einzelne Wohnung leer steht.»

Als Branson vor den Folgen solcher «Geisterstädte» warnt, stehen 70'000 Wohnungen leer. Es ist Frühling 2019.

Im Sommer 2020 wird eine mittlere «Geisterstadt» hinzugekommen sein. Die Ökonomen der Schweizer Grossbank UBS erwarten knapp 85'000 leer stehenden Wohnungen.

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Damit erreicht der Bauboom eine historische Marke. Gemessen am Total aller rund 4,5 Millionen Wohnungen werden 1,9 Prozent leer stehen. Diese Leerwohnungsziffer wird vom Bundesamt für Statistik seit dem Jahr 1980 herausgegeben. Bisher wurde noch kein höherer Wert erreicht.

Rekord aus den späten Neunzigern übertroffen

Der letzte Rekord stammt noch aus den späten Neunzigerjahren. Im Jahr 1998 wurde in der damaligen Immobilienkrise eine Leerwohnungsziffer von 1,85 Prozent vermeldet. Diese Marke blieb bis zu diesem Jahr unerreicht, 21 Jahre lang.

«Jetzt ist der Mieter König», titelt der Blick damals triumphierend. Die Boulevardzeitung vermeldete, die Wohnungsnot sei nun passé. Eine Flucht habe eingesetzt: Raus aus unbequemen Klein- und Altwohnungen, und hinein in grössere und besser gelegene Wohnungen. «Die Schweizerinnen und Schweizer werden schnäderfrässiger.»

Was den Leerstands-Boom noch das letzte Stückchen hoch gepusht hat zum Allzeitrekord – das war das Coronavirus. Wie UBS-Ökonom Matthias Holzhey erklärt, werden 2020 deutlich weniger Wohnungen nachgefragt, als es ohne Wirtschaftskrise der Fall gewesen wäre.

«Die Beschäftigungsaussichten sind düster», meldete das Bundesamt für Statistik diese Woche. Die Folgen gehen bis in den Alltag hinein. Mehr Jugendliche müssen nach der Ausbildung länger nach dem ersten Job suchen. Sie mieten keine Wohnungen, gründen keine WG, sondern bleiben notgedrungen im Hotel Mama. Die Wirtschaft rekrutiert weniger neue Mitarbeiter im Ausland – so wandern weniger Menschen ein und brauchen eigene vier Wände.

Auf diesen Einbruch reagieren Bauwirtschaft und Investoren vergleichsweise träge. Die Gesamtwirtschaft bricht dieses Jahr ein wie zuletzt in der Erdölkrise der 1970er-Jahre. Dennoch werden auch dieses Jahr nochmals gut 50'000 Wohnungen hingestellt – zu viele.

Es wird viel gebaut, aber nicht mehr am falschen Ort

Und damit geht der Leerstands-Boom in sein siebtes Jahr hinein. Seit dem Jahr 2013 sind jedes Jahr mehr leere Wohnungen dazu gekommen. Und dennoch ficht es die Investoren anscheinend nicht an. Es hat schon zu viele Wohnungen. Sie stellen nochmals mehr in die Landschaft, als es braucht. Ist der Immobilienmarkt vollkommen aus den Fugen geraten?

Nicht vollkommen. «Wohnbau weiterhin am falschen Ort», titelten die UBS-Ökonomen noch im Winter 2019. Es wurde zu viel gebaut, und das auch noch am falschen Ort. Dort, wo Vermieter ohnehin mit allerlei Goodies locken müssen. Der Markt war doppelt aus den Fugen. Nun ist er zumindest teilweise eingerenkt.

Noch immer wird zu viel gebaut, nun aber mehr am richtigen Ort. Wie die UBS-Ökonomen feststellen konnten, wird nun weniger im Aargau oder Thurgau gebaut, wo ohnehin viel leer bleibt. Sondern mehr dort, wo Wohnungen knapp sind: in den Agglomerationen von Zürich, Genf oder Luzern.

Sind Mieterinnen und Mieter nun wirklich König?

Es sind vor allem Mietwohnungen, die leer stehen. Auf zehn leere Wohnungen kommen jeweils bloss zwei Eigentumswohnungen, aber acht Mietwohnungen. Schweizweit sind damit rund 3 Prozent aller Mietwohnungen nicht bewohnt. Auch das ist ein Rekordwert.

Die Mieter sollten nunmehr Könige sein. Wenn nicht jetzt, wann dann? Leider ist es kompliziert. In einer Studie diskutierten Bankökonomen kürzlich auf über fünf Seiten die nur scheinbar simple Frage: Sinken die Mieten wirklich? Die Antwort: Es sei eine Frage der Definition und der Perspektive.

Die eine Sichtweise ist: Die Mieten jener Wohnungen sinken, die neu angeboten werden. Diese Angebotsmieten sind über 5 Prozent tiefer als vor fünf Jahren. Sucht Familie Müller eine neue Wohnung, ist sie darum weniger arm dran als vor fünf Jahren. Bankökonomen freut es: «Der Markt funktioniert, wenn auch sehr träge.»

Die andere Sicht ist: Familie Müller ist noch immer arm dran. Die neue Wohnung ist teurer als die alte. Wer sich bewegt, verliert. Das gilt vor allem, wenn Familie Müller viele Jahre in der gleichen Wohnung lebte und in einer beliebten Gegend. Ihre Miete blieb fast gleich. Derweil sind die Mieten von neu angebotenen Wohnungen noch immer rund 25 Prozent höher als vor 20 Jahren. Allzu königlich ist das Dasein als Mieter also nicht. Der Mieterverband schreibt wütend: «Mieten steigen und steigen – trotz Leerständen.»

Kleininvestoren drängen ins Buy-to-Let

Gleichwohl ist es auch für Investoren ein riskantes Spiel. Vor allem, wenn die Behörden mit ihren Warnungen recht bekommen sollten. Diese mögen vielleicht öfter Mal ihr Schicksal als Warner verfluchen. Der Boom währt über zehn Jahre, ein Crash ist noch immer nicht da.

Dennoch warnt die Finanzmarktaufsichtsbehörde Finma weiterhin zu den Mietwohnungen. Ein Sprecher: «Der Markt für Renditewohnliegenschaften zeigte bereits vor Ausbruch der Coronakrise eine deutliche Tendenz zur Überhitzung.»

Ein klassisches Phänomen zeigt sich: Wie immer in langen Boomphasen drängen kleine ­private Investoren spät hinein. Sie vermieten typischerweise nur eine oder zwei Wohnungen. Ihr Geschäftsmodell wird «buy-to-Let» genannt. Wohnungen werden gekauft, um sie weiter zu vermieten. Der Boom hält schon so lange. Sie glauben nicht mehr an die Warnungen. Sie wollen den Negativzinsen entfliehen.

Diese privaten Kleininvestoren kann es besonders hart treffen, wenn der Wettbewerb um Mieter härter wird, weil sich «Geisterstädte» verbreiten. Wie der Finma-Sprecher sagt: «Solche privaten ­Investoren sind schlechter diversifiziert als professionelle Investoren. Ein Mietausfall wirkt sich einschneidend auf die Ertragssituation aus.»

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    Alle Leser-Kommentare
  • Bildung & Aufklärung 03.06.2020 06:50
    Highlight Highlight Leere (Luxus/Pampa)-Wohnungen... WARNT der Finma-Boss.

    Ach der Arme und seine 'Klientel' die da wieder darbt und untendurch muss.

    Haben all die bösen Normalos, Büezer, Armen, Mieter etc. einfach so viele Neubauten in die gesamte Landschaft betoniert und zersiedelt...

    Ist ja nicht so, dass Bonzen (priv. und Immokonzerne) wortwörtlich aus reinster Gier und Idiotie fast immer (sehr) teure Liegenschaften übers Land pflastern!

    Kürzlich der Bericht, dass diese Leute ECHT NICHT MEHR WISSEN, WOHIN MIT DER KOHLE und darum einfach mal in Beton investieren, egal ob der Klotz dann lange leersteht.
  • Schneider Alex 03.06.2020 05:58
    Highlight Highlight Hoher Leerwohnungsbestand? Mietwohnungsbau ist doch ein risikoloses Geschäft!

    Mit der Personenfreizügigkeit und der offenen Migrationspolitik der Schweiz ist der Nachschub von Wohnbevölkerung praktisch gesichert. Wer den Mietzins nicht zahlen kann, dem hilft der Staat. Auch wenn zeitweise viele Leerwohnungen auf dem Markt sind, ist es nur eine Frage der Zeit bis diese belegt werden. Die Nachfrage nach Wohnungen wird auch in Zukunft das Angebot übersteigen und die Mietzinsen in den Agglomerationen in die Höhe treiben! Die Verbetonierung der Schweiz geht ungebrochen weiter.
  • DuhuerePanane 02.06.2020 15:58
    Highlight Highlight Ich suche seit ca. 1 Jahr eine neue Wohnung in Zürich und finde nix. Habe nun angefangen, Neubauwohnungen zu besichtigen die knapp in meinem Budget liegen. Auch dort sind sie schnell weg. Dies auch in der Agglo Zürich.
    • who cares? 03.06.2020 15:55
      Highlight Highlight Was sind deine Anforderungen und Budget?
  • Posersalami 02.06.2020 15:28
    Highlight Highlight "Auf diesen Einbruch reagieren Bauwirtschaft und Investoren vergleichsweise träge."

    Ich frage mich, wo man so einen Blödsinn schreiben kann.

    Immobilienprojekte überdauern Jahre! Es dauert problemlos 2 Jahre, bis irgendwo ein Bagger auffährt, nachdem jemand beschlossen hat, "zu bauen". Bei grösseren Projekte problemlos 4-5 Jahre. Alleine die Bewilligung eines Gestaltungsplans dauert problemlos 1 Jahr.

    Watson, informiert euch doch bitte erstmal bevor ihr etwas schreibt!
  • Der Rückbauer 02.06.2020 14:45
    Highlight Highlight Private Investoren drängen in den Immobilienmarkt, weil sie obrigkeitlich enteignet werden, wenn sie Giralgeld=Kontogeld=Forderung gegenüber einer Bank haben. Betongold ist ein fadengerader Realwert. Aktien sind auch Realwerte, letztlich aber Papier, das kapitalmässig auch erhebliche Risiken hat. So bleibt Betongold als Investition, und, bar bezahlt, kratzt es nicht, ob die Mietzinsen gesenkt werden müssen oder die Behausung sogar einfach leer bleibt. In London ist das schon lange an der Tagesordnung.
    SNB, Finanzindustrie und Politik wollen das so. Die Reichen werden ....jaja, wir kennen das.
  • Mandarinchen 02.06.2020 14:22
    Highlight Highlight Ich hoffe dass das noch lange so bleibt und sich irgendwann auch die normal arbeitende Bevölkerung wieder eine Wohnung leisten kann und kein Loch am Arsch der Welt. In der Region Zürich sind die Mieten jenseits von Gut und Böse. Irgendwelche Bänkster und ausländische IT Fachkräfte können sich das ja leisten. Kein Wunder wird hier immer mehr Englisch & Französisch gesprochen...
    • Name ungültig 02.06.2020 22:11
      Highlight Highlight Und solange sich jemand finden lässt, der den Preis bezahlt wird sich auch nichts an den Mieten ändern.
  • Negan 83 02.06.2020 14:20
    Highlight Highlight Auch hier geht wieder mal vergessen das teils die Mieten viel zu hoch sind. Aber das gibt wohl niemand gerne zu!
  • Dr no 02.06.2020 13:27
    Highlight Highlight ein unsäglicher Zustand. Es wird sinnlos Landschaft zugebaut, obwohl man die Wohnungen gar nicht braucht. Mittelland.Die Negativzinsen müssen endlich aufgehoben werden. Auch hier muss man endlich mal anschauen, ob sich das alles lohnt, nur um die Exportindustrie zu schützen !
  • Balikc 02.06.2020 12:07
    Highlight Highlight Rechtssicherheit bezüglich dem Anspruch auf eigenen Wohnraum ist eigentlich eine feine Errungenschaft.

    Lebensraum (Land/Immobilien) als Handelsware ist jedoch die wohl grösste Perversion unseres Wirtschaftssystems und einer der Missstände, welche uns allmählich wieder in mittelalterliche Verhältnissen führen werden.
    Benutzer Bild
  • Ludwig van 02.06.2020 11:55
    Highlight Highlight Wie andere bereits richtig bemerkt haben sind die freien Wohnungen sehr ungleich verteilt. Auf dem Land gibt es zu viele freie Wohnungen und in der Stadt Zürich muss man sich gegen viele Bewerber durchsetzen um eine winzige und überteuerte Wohnung zu bekommen.

    Schuld am Wohnungsmangel sind die ganzen NIMBYs, besorge Nachbarn die jedes Bauprojekt in der Stadt bekämpfen, während auf dem Land freie Flächen meist problemlos verbaut werden können. Wenn man in der Stadt etwas mehr verdichten würde, dann würden die Mieten in der Stadt sinken und auch die Zersiedelung auf dem Land würde weniger.
  • Frausowieso 02.06.2020 10:58
    Highlight Highlight Als verheiratetes Schweizer Paar mit Doppeleinkommen hatten wir auf dem Wohnungsmarkt die freie Wahl. Allerdings könnte sich eine Familie oder ein jüngeres Paar unsere Wohnung kaum leisten. Die neuen Wohnungen sind schön und toll, aber sie stehen nur einer begrenzten Gruppe mit hohem Einkommen offen. Es kommt mir so vor, dass es sehr wenig Angebote im "normalen" Bereich gibt. Sprich durchschnittliche Wohnungen zu einem durchschnittlichen Preis.
  • troedler 02.06.2020 10:51
    Highlight Highlight Für alle, welche zB in Zürich ne Wohnung suchen, sind solche Artikel der blanke Hohn... Ausser: "oh schau, ne 2.5Zimmer-Whg in der Stadt, 70m2 ohne Balkon für 2750.- exkl., so toll... "Fragt sich, wer hier der König ist...
    • maylander 02.06.2020 14:54
      Highlight Highlight Man kann auch ausserhalb der Stadt wohnen. Wenn man unflexibel ist und es einen bestimmte Art von Wohnung und ein bestimmtes Quartier sein muss wird es halt teuer.
  • insert_brain_here 02.06.2020 09:57
    Highlight Highlight Ein Grossteil des Baubooms wird von den Pensionskassen getrieben, die MÜSSEN ja per Gesetz die Einlagen investieren also muss das Geld halt irgendwo hin. Im Zeitalter von Negativzinsen und rekordtiefem Hypozins sind schlecht ausgelastete Immobilien - leider - immer noch eine lohnende Investition.
  • humpalumpa 02.06.2020 09:53
    Highlight Highlight Hmm aber wenn das alles nur Wohnungen sind >2500CHF/Monet bringt das wohl den meisten nichts...
  • Ataraksia Eudaimonia 02.06.2020 09:24
    Highlight Highlight Gleichzeitig steht man Schlange an um eine Single-Wohnung in Zh nur zu besichtigen. Wenn man dran ist sind die Anmeldeformulare oft schon vergriffen. Eine bezahlbare kleine Wohnung in Zh zu 'bekommen' bedarf entweder grösser Prise Glücks oder einer Bekanntschaft...
    • x4253 02.06.2020 11:28
      Highlight Highlight Gerade diese Wohnung (Stadt, 1300 - 2000.-) werden stark nachgefragt.
      Im Segment ab 2'500 stagnieren die Preise aber langsam, vor allem wenn die Wohnung dann nicht in der Stadt ist, sondern in einem der Vororte (Opfikon, Wallisellen etc.) liegt. Bis die Nachfrage in der Stadt nachlässt dauert es wohl noch ein wenig.
      In der aktuellen Wohnung (2min mit dem Velo bis zum Flughafen, 180qm, 5.5Z, ~2.7k) waren wir bsp die einzigen Interessenten (die Wohnung stand 3 ! Monate leer).
    • Posersalami 02.06.2020 15:31
      Highlight Highlight Die Nachfrage in Zürich (und anderen Städten) wird nicht mehr abnehmen. Alleine in der Stadt Zürich gibt es 10% ALLER Arbeitsplätze in der ganzen Schweiz!
    • x4253 03.06.2020 15:20
      Highlight Highlight @Posersalami
      Die Nachfrage in der Stadt wird abnehmen. Allerdings mittelfristig, da der gesellschaftliche Wandel (e.g. die viel gescholtene Digitalisierung) Zeit braucht.
    Weitere Antworten anzeigen
  • willi202202 02.06.2020 09:04
    Highlight Highlight Unser Vermieter hatte Probleme ein freistehendes Einfamilienhaus mit Seesicht für 2000.- in Pfäffikon SZ zu vermieten. WTF???
    • Telomerase 02.06.2020 09:49
      Highlight Highlight Link?
    • humpalumpa 02.06.2020 09:53
      Highlight Highlight Ja aber wer will schon nach Pfäffikon wenn man in Hipsterville leben kann
    • Rainbow Pony 02.06.2020 10:02
      Highlight Highlight Was heisst Probleme? Und weshalb? Nur weils jn Pfäffikon steht, kann das Objekt ja dennoch völlig ungeeignet sein oder abgrundtief hässlich oder einfach sehr schlecht beisammen?
    Weitere Antworten anzeigen
  • Boogie 02.06.2020 08:41
    Highlight Highlight Es kommt wohl sehr stark auf die Region an. War gerade auf Wohnungssuche und in Zürich ist es immer noch sehr schwierig eine gute Wohnung zu finden. Gefühlt 95% der angebotenen Immobilien sind sehr alte Wohnungen. Neubauten sieht man selten. Von sinkenden Mieten merkt man hier auch nichts. Wir verlassen nächsten Monat unsere Wohnung und die Verwaltung hat die Wohnung nun für 300.- mehr ausgeschrieben!! Dies obwohl keine Renovationen geplant sind.
    • who cares? 02.06.2020 08:56
      Highlight Highlight Dieser Aufschlag ist anfechtbar vom Nachmieter.
    • sottosopra 02.06.2020 11:02
      Highlight Highlight Konntest du der Verwaltung keine Nachmieter vorschlagen, die deine Wohnung zu den bestehenden Konditionen übernommen hätten?
    • martinfortuna 02.06.2020 11:08
      Highlight Highlight Sind Sie ehrlich, wie lange bezahlten Sie nun die gleiche Miete?
      Der Vermieter passt sich den Umgebungs Zinsen an, auch seine Abgaben sind zwischenzeitlich gestiegen:
      Wasser, Strom, Unterhalt!
    Weitere Antworten anzeigen
  • Ökonometriker 02.06.2020 08:36
    Highlight Highlight Die Risikomodelle der Banken sind in der Schweiz einfach zu grob und berücksichtigen lokale Gegebenheiten nicht. Man schert alle über einen Kamm. Die FINMA müsste hier schon lange mehr Stresstests fordern - mit realistischen Szenarien. Denn bei einem Immobiliencrash werden die Preise nicht überall und nicht in allen Segmenten gleich schnell fallen.
    • Rainbow Pony 02.06.2020 08:57
      Highlight Highlight Ich gehe mit dir einig. Absehbar ist ja, dass Luxusimmobilien eine Preiskorrektur erfahren werden. Mittelstandsobjekte hingegen, v.a. als Kaufobjekte dürften aber eher stabil bleiben, zumal die tiefen Zinsen anhaltend sein werden. M.E. ist eine Rückkehr zu mittlerem bis hohem Zinsniveau für das nächste Vierteljahrhundert unrealistisch, zumal sonst der Franken erneut explodiert und es heute schlicht zu viel Kohle auf dem Markt hat. Insofern dürfte es weiterhin attraktiv und sicher sein, eine Immobilie zu erwerben. Deine Meinung dazu würde mich interessieren.
    • Ökonometriker 02.06.2020 09:47
      Highlight Highlight @Rainbow Pony: mir liegen keine detaillierten Daten zu den einzelnen Segmenten vor, daher kann ich das nicht ausrechnen.

      Die Zinsentwicklung kann sich aber schnell ändern. Wenn sich beispielsweise die Weltwirtschaft von China entkoppelt, dürfte sich dies stark inflationär auswirken und die Zinsen steigen lassen. Auch der umgekehrte Fall - eine plötzliche öffnung Chinas - könnte einen Preisschock verursachen. So auch die Covid-Konjunkturprogramme usw.
      Ich wäre daher Vorsichtig mit der Annahme, dass die Zinsen ewig tief bleiben.
      Mein Rat daher immer: Diversifizieren.
    • versy 02.06.2020 11:08
      Highlight Highlight Die Kaufobjekte werden auch aufgrund des beschränkt verfügbaren Baulands (was auch gut so ist und so abgestimmt wurde) nicht sinken, der Baulandpreis steigt selbst in kleineren Dörfern im Kern gegen 500.-/m2.
      Bei dem Wohnungen kann man das durch eine höhere Wohnungsdichte, z.B. höher Bauen, ausgleichen.
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